O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a discutir quem deve pagar as dívidas de condomínio em casos de compra e venda de imóveis ainda não registrados oficialmente. O tema, chamado de “Tema 886”, trata da responsabilidade pelas taxas condominiais quando o imóvel já foi vendido, mas ainda está em nome do antigo dono no cartório.
Atualmente, muitos imóveis no Brasil são vendidos por contrato, mas sem que a mudança de dono seja registrada. Isso cria uma situação comum: o comprador já está morando no imóvel, usando normalmente, enquanto o vendedor continua sendo o proprietário no papel. Nesses casos, surge a dúvida: quem deve pagar o condomínio?
Há cerca de dez anos, o entendimento do STJ era que quem usa o imóvel e está em posse dele deve pagar as taxas, desde que o condomínio saiba da venda. Mesmo sem escritura registrada, o comprador assumiria essa responsabilidade. Porém, o proprietário registrado ainda pode ser responsabilizado se a dívida não for quitada, já que o débito acompanha o imóvel.
Com a nova movimentação no STJ, liderada pela ministra Isabel Gallotti, o Tribunal busca esclarecer definitivamente essa questão. A ideia é definir melhor quem pode ser cobrado judicialmente e como evitar que pessoas sejam penalizadas injustamente. Seja o antigo dono, que já entregou o imóvel, ou o novo morador, que ainda não concluiu a parte burocrática da compra.
Para Érico Feitosa, presidente do Secovi-PB, sindicato que representa o setor imobiliário na Paraíba, essa discussão é essencial para dar mais segurança jurídica às partes envolvidas.
“O mercado precisa de regras claras. Muitos compradores já estão no imóvel há meses ou anos, mas os documentos ainda estão no nome do vendedor. Isso causa confusão, especialmente nos condomínios”, explicou Érico.
Ele também defende que a decisão do STJ ajude a equilibrar os direitos dos condomínios de receber os valores devidos e, ao mesmo tempo, evite prejuízos para quem já não tem mais vínculo com o imóvel.
A discussão também chama atenção por acontecer ao mesmo tempo em que tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 4/2025, que pretende mudar o Código Civil e incorporar parte dos entendimentos do STJ. No entanto, o projeto ainda não esclarece totalmente a responsabilidade do antigo dono nos processos de cobrança.
Segundo o Secovi-PB, essa decisão pode impactar o dia a dia de síndicos, administradoras, construtoras e compradores em todo o país. Por isso, o setor acompanha de perto o julgamento.
